3月9日，在十三届全国人大一次会议新闻中心举行的中央银行新闻发布会上，出现了许多爆发点，如个人住房贷款。从央行官员的介绍中，我们可以看到未来抵押贷款的三大趋势:第一，增长率正在下降，并将继续下降；第二，利率正在上升，而且还有空间；第三，社会保障是必要的，特别是为了满足新公民的合理需求。

第一个趋势是抵押贷款的增长率将会下降。

自2015年5月以来，抵押贷款持续上升，加速了房地产市场的去库存化进程。然而，抵押贷款的快速增长也有一些副作用，如推高房价和非法资金进入房地产市场。在建立房地产调控长效机制的要求下，监管部门于2016年开始对抵押贷款进行监管(2017年监管力度明显加大)，包括信贷政策微调和清理非法资金。

进入2017年后，抵押贷款的增长率开始发生变化。根据央行最近发布的《2017年第四季度中国货币政策执行情况报告》，截至2017年底，个人住房贷款余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比去年年底低14.5个百分点。

今年1月，住房抵押贷款同比增长21.4%，人民币贷款总额增长13.2%，比贷款总额高出近10个百分点。中国央行副行长潘表示，尽管2017年和今年1月抵押贷款增速有所放缓，但仍保持快速增长，能够满足市场的合理需求。

笔者认为，虽然未来抵押贷款能够满足合理的市场需求，但增速仍有进一步下调的空间。这一空间包含在投机性投资和非法进入房地产市场的资金清算中。

第二个趋势是抵押贷款利率将会上升。

统计显示，2月份我国首笔住房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率的1.114倍，比上个月上升0.55%；同比增长22.15%。当月，全国35个城市的533家银行中，53家银行首笔房贷利率上调，占比9.94%，34家银行(分行)暂停受理首笔房贷业务。

"从稍长的周期来看，抵押贷款仍处于相对较低的水平."潘认为，商业银行综合考虑债务侧利率上升和房地产风险溢价，自主定价住房贷款利率，扩大利率浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

从官方声明、抵押贷款数据和房地产监管的需求来看，商业银行未来将继续调整抵押贷款利率与风险的匹配程度，在此过程中，提高抵押贷款利率将成为它们的必然选择。

第三个趋势是，刚刚需要的抵押贷款将得到满足。

住房和城乡建设部今年确定的房地产市场调控政策非常明确，即针对各种需求实施差异化调控政策，满足第一套需求，支持需求改善，抑制投机性房地产投机。与此同时，去库存化的任务更加深入，进入了县去库存化的新阶段。

央行还表示，将督促商业银行严格执行差别化住房信贷政策，实行住房贷款差别化定价，积极支持居民特别是新市民合理购房。

笔者认为，房地产调控的长效机制已经开始在无房投机、租购等方面迅速落地。预计今年将出台更多的制度性政策。例如，鉴于第一组需求、改善的需求和新公民的需求，商业银行将优先考虑抵押贷款结构，抵押贷款利率也将是有利的。

总之，继去年全球房地产市场调控蓬勃发展之后，今年的房地产调控仍将是一件有趣的事情。