新版本的《商品房预售合同》示范性文字和第一份《北京市商品房认购书》于2006年3月15日刚开始应用。本次合同书改动去除了过去的一些霸主条款，确保了处于老弱病残的买房者的权益。而相对性商品房买卖合同书的进一步健全和统一，北京二手房房产买卖合同书的条款却过度简易，在具体买卖中沒有完善且能确立维护买卖双方权责利的合同书范本。在实际的市场现状下，二手房的买卖双方怎样才可以安全性安心地买卖呢？

确定屋主：核查真正真实身份

签署买卖协议的必要条件是买卖双方查验签订行为主体的真实有效，主要是买房者核查屋主的真实身份、小区业主有效证件的真实有效和其与小区业主真实身份的一致性，尤其是在买卖双方自身开展买卖而沒有第三方做为居间贷款担保的状况下，以避免非法的人伪造屋主身份证件和房屋所有权证开展诈骗，最大限度地避开资产风险性。房屋交易归属于大宗交易规则，买卖双方都期待交易方式安全性妥当，最有效的方式是授权委托资信评估好、知名品牌响、技术专业强的艺人公司担负连带担保责任，由其在中间认证彼此的真正真实身份，确定房屋所有权无纠纷案件，对彼此个人行为开展牵制。

前期费用：是不是清算清晰

房子是不是有历史时间遗留，如扣费或相对协议书，它是买方所应关心的房子自身附设难题，归属于“房子交货”中的关键条款；工作交接水、电、液化气、物业管理、采暖等各类花费，時间的确立是清楚区划义务的重要。如果是公有住房买卖，物业管理、采暖等花费的交纳時间和规范，原屋主的企业是不是一些明确规定和变更，卖方必须作出的相互配合和买方必须签定的协议书等，也都应在合同书中确立写明。

维修基金

买卖双方一般都是在合同书中约定维修基金的交易方式，但有时候过度含糊，只写“送”或是“不送”。实际上，房子工作交接时还会继续碰到不可抗力事件，即卖方并未缴纳维修基金或维修基金一部分早已应用。因为买卖协议中约定不确立，卖方能够觉得维修基金是“送”的，未缴一部分或不够一部分自然由买方自主缴纳；而买方还可以觉得，卖方理应全额缴纳后，再将维修基金挪到买方户下。买卖彼此在签合同时，理应确立维修基金的清算金额。

生活费

水、电、煤、电話、物业管理费用等生活费的还清办理手续一定要用心申请办理，物业管理交检粗心大意不可。这类纠纷案件在房屋交易中经常会出现。因为彼此粗心大意，沒有在房子工作交接时对生活起居花费开展清算，买方搬入后接到所述收支明细时，才发觉卖方欠交很多花费，再回过头找其清算时，原小区业主早就杳无音信，只能觉得霉气，补交借款。尽管相对性于楼价而言这些花费金额并不大，但买方心理状态上依然没法求取均衡。

实际上，这类状况彻底能够防止，物业管理明细应做为合同书的配件，纪录排水、电、气三表的实际数据信息，在拿房那时候，立即还清各类花费。

附设设备：工程验收没忘记纪录

一般来讲，买方在拿房时都是对房子附设设备、机器设备、室内装修及附送家用电器、家俱等事宜开展工程验收，在其中较为非常容易被忽略的是下水道堵了和墙体渗水等难题。附送的家用电器、家俱要依据合同书约定开展工程验收，提议在合同书中确立所赠家俱、家用电器的总数和知名品牌，亦或选用图像资料做为合同附件。

支付产权过户：确立实际操作方法

选购二手房支付方式由买卖双方商议决策，一般有一次性支付和按揭贷款二种方法。买卖双方的防范风险观念产生了“卖方不肯先产权过户，买方不肯先支付”的买卖现况，在操作过程中买方可将购房款分成首付款和余款两一部分在不一样时间范围打给屋主，而余款的付款時间依赖于房产继承的时间，因此买方有支配权了解房地产的产权过户時间。也可挑选一些金融机构与房产经纪企业联合推出的“二手房交易资产代管”业务流程，可在花费最少的状况下处理所述难题。

迁户延迟时间：慎约時间义务

依照一般的买卖习惯性，卖方理应在产权过户或交楼前将户口迁移。有时候因为暂未可以搬入户籍的房子或儿女学等缘故，买卖中卖方会规定延迟户口迁移的時间，这时候，彼此应书面形式约定户口迁移的時间及合同违约责任。由于户籍一般没法强制性迁入，买方对户口迁移延迟时间难题理应采用谨慎的心态。

合同违约责任：约定偿还時间

它是买卖双方非常关心的合同书条款之一。尽管彼此在签订合同书时主观性上面期待可以行使权力，圆满完成买卖，但由于房屋交易繁杂且额度很大，有时候会出現出乎意料的情况，而造成毁约个人行为的造成。以便防止之后出現踢皮球状况，签订合同时就需要确立写清彼此的义务和支配权及其合同违约金的偿还额度和時间，遵照的标准便是彼此权责利对等。实践活动中，二手房买卖合同书中合同违约金的占比一般都是有确立的条款标明，但针对偿还時间却沒有实际约定，这会造成违约方由此推迟付款時间，使条款的具体约束和团队执行力降低。合同书中应添加“买方在具体付款往来账生效日(卖方在具体拿房生效日)＿＿日内向型卖方(买方)付款合同违约金”的条款，以保证合同书条款的最后贯彻落实。

合同补充协议：空白没留白

买卖双方在签合同时假如碰到合同书条款不确立，或必须进一步约定时，要在合同书有关条款后的空白行或在合同书后统一添写额外条款。将合同书中对彼此的法律行为写明，以降低事后环节因含意含混而导致的麻烦与不便。

连接

签订10因素

(1)被告方的名字或名字、居所

主要是弄清被告方的详细情况、详细地址、联络方法等，以防出現诈骗状况；彼此应向另一方作详尽清晰的详细介绍或调研；应在合同书中写明是不是同用资产、是不是夫妇夫妻共同财产或家中夫妻共同财产。

(2)标底

应写明房子部位、特性、总面积、构造、室内装修、设施等状况；另外也要写明房屋所有权所属，是不是存有房子抵押或其他支配权缺陷，是不是有私搭乱建一部分，房子的物业管理费用用以及它缴费情况。

(3)合同款

关键內容，关键写明总合同款、支付方式、付款条件、怎样申请按揭贷款、订金、余款等。

(4)执行限期、地址、方法

关键写明拿房時间、标准、申请办理有关办理手续的全过程、相互配合与融洽难题、各种各样税金以及它花费怎样平摊。

(5)合同违约责任

表明什么系毁约情况，怎样担负合同违约责任，合同违约金、订金、赔偿费的测算与计付，在什么情况能够免除责任，对合同违约金或订金的挑选可用难题。

(6)处理异议的方法

关键约定处理异议的方法是选用诉讼還是起诉。必须留意的是，假如协商一致选用诉讼的方式处理纠纷案件，应依照在我国《仲裁法》的要求写清确立的条款。

(7)合同生效条款

彼此在这里约定合同生效時间、起效或无效标准，被告方不可以给自己的权益不正当地阻碍标准造就或不造就，起效或无效限期，导致合同无效的情况，几类失效的免除责任条款，被告方规定变动或注销合同书的标准，合同无效或注销后资产怎样开展退还。

(8)合同书中断、停止或消除条款

依照《合同法》第68条、第91条、第94条要求，合同书被告方能够中断、停止或消除房产买卖合同书。在这里需确立约定合同书中断、停止或消除的标准，所述情况中应执行的通告、帮助、信息保密等责任，解除权的履行限期，防范措施，合同书中断、停止或消除后，资产怎样开展退还。

(9)合同书的变动与出让

在这里约定变动与出让的标准或不可以进行变更、出让的严禁条款。

(10)配件

在这里表明合同规定有什么配件及配件的法律效力等。