随着人们生活水平的逐步提高，越来越多的人因为生活条件的改善而买房，但现在95%以上的业主都是用贷款买房，也就是申请个人住房抵押贷款。让我们来介绍一下办理个人住房抵押贷款的流程。

抵押贷款有两种，一种是公积金贷款，另一种是商业银行贷款。本文主要讨论商业贷款的处理过程。

首先，业主和开发商谈论房价，包括建筑面积、单价、房号等。如果你需要贷款，你必须先支付首付款，一般是总房价的30%-40%，然后与业主签订购房合同。然后开发商会要求你准备商业贷款的相关资料，一般包括:身份证、户口簿、结婚证/单身证、银行卡、收入证明、银行卡流水。

然后，开发商将与银行就面对面签署的时间达成一致。一些银行员工将会被派驻到销售部门进行面对面的签约，一些客户会去银行进行面对面的签约。在面对面签约之前，银行工作人员将审核客户的资格，并首先查询个人信用报告。如果有超过银行规定的不良记录，银行将直接拒绝签署贷款，因此贷款不能被批准，支付方式需要再次改变。因此，每个人都应该珍惜自己的信用记录，不仅是抵押贷款，也包括任何贷款。如果信用信息通过，客户的基本信息，包括工作和收入，也将被检查。如果没有问题，各种表格和资料将直接签字。如果没有，这只是一个初步审查。银行工作人员返回后，会将这些材料上报给支行或支行，在上级行审批完成后才会得到全面审批。由于一小部分客户信息在上级银行审核后会被拒绝，因此不能保证在面对面签约完成后贷款会成功。

经银行批准后，开发商将在房地产管理部门备案购房合同，正式的购房合同将在一周左右交给业主和银行。然后，银行会将客户的相关信息在固定资产办公室进行抵押登记，即将客户的房屋抵押给银行，大约一周之后会出具一份房地产登记证明，表明该房屋已经正式抵押给银行，银行在获得该信息后会发放贷款，贷款会直接委托支付并汇入开发商的账户。

最后，银行将移交签署的抵押合同、还款计划、付款凭证等。给客户，抵押贷款就完成了。一般来说，每月的贷款会在下个月偿还，所以必须按时归还，否则会形成不良记录，情节严重的房子会被直接回购或强制执行。

整个按揭贷款过程一般需要1-2个月，这取决于各银行的规定。一般来说，中小银行发放贷款的速度会更快，而大型国有银行发放贷款的速度会更慢，有时它们会受到配额的限制。因此，如果一家房地产公司与多家银行合作，你可以选择一些中小银行，它们不仅放贷迅速，而且审批也不那么严格。